JCL Partners Legal Report

상가 임대인의 '임의 강제집행' 특약, 과연 법적 효력이 있을까?

제이씨엘파트너스 법률사무소가 알려주는 올바른 상가 명도 대응 전략

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상가 임대차 계약서를 작성하다 보면 특약에 대한 부분도 잘 확인하셔야 합니다. 그런데 가끔 보면 이 특약사항에 임대인이 임의 강제집행과 관련한 특약을 넣어놓는 경우가 있습니다.

예를 들어 임차인이 3개월 분의 월세를 연체했을 때나 계약이 끝난 이후에 기간 내에 나가지 않는다면, 임대인이 임차물을 임의로 철거할 수 있고 임차인은 이에 따른 법적 이의를 제기하지 않는다는 조항입니다. 쉽게 말해 문제가 있는 임차인에게 법의 범위 안에서 해결할 시간을 주었는데도 이를 이행하지 않는다면 임대인이 강제적으로 해결하겠다고 명시하는 조항입니다. 과연 이러한 특약은 법적 효력이 있을까요? 이에 대해 상세히 설명해 드리겠습니다.

01.임대인의 임의 강제집행 특약과 그 배경

임의 강제집행이라는 말이 무겁게 들리거나 임차인 입장에서 불리한 조항이 아닌가 생각하실 수 있습니다. 하지만 대부분의 이러한 특약을 살펴보면 임대인이 다른 큰 것을 요구하는 것이 아니라, 그저 월세를 제때 내주기를 바라고 계약이 끝난 이후 시간에 끌지 않고 정해진 시기에 비워주기를 바라는 마음에서 비롯됩니다.

이러한 특약을 넣는 임대인들은 깐깐하거나 나쁜 건물주라기보다는, 이전에 악성 임차인을 만나 너무 고생한 경험이 있어 이를 되풀이하지 않으려고 조항을 추가하는 경우가 많습니다.

02.합의된 특약이라도 무단 집행 시 형사처벌 위험

결론적으로 말씀드리면 이러한 특약은 법적 효력이 없습니다. 아무리 사전에 계약서로 합의했다고 하더라도 임차인의 물건이나 재산을 강제로 끌어낼 수 없으며, 임차인의 불법 점유 상태라 해도 임의로 내쫓을 수 없습니다.

만약 임대인이 특약만을 믿고 임차인의 허락 없이 무작정 임차물에 들어가거나, 열쇠공을 불러 자물쇠를 강제로 여는 행위, 소유물을 치우거나 사설 용역을 동원해 철거하는 행위를 한다면 오히려 임대인이 형사책임을 지게 될 수 있습니다.

이 경우 주거침입죄, 절도죄, 재물손괴죄 등으로 형사고소를 당해 상황이 임대인에게 극도로 불리해질 수 있습니다. 안전하게 집행을 진행하고 싶다면 반드시 법원에 신청하여 법적 절차를 밟아야 합니다. (※ 만약 계약 당시 임차인에게 조건부 명도를 포함한 '제소전화해조서'를 받아두었다면, 별도의 판결문 없이 바로 법원에 강제집행을 신청할 수 있습니다.)

03.합법적 해결책, '명도소송'과 주의사항

그렇다면 임대인은 억울하더라도 마냥 참고 기다려야 할까요? 그렇지 않습니다. 차임 연체나 계약 종료 후에도 퇴거하지 않는 임차인에게는 법원에 '명도소송'을 제기하여 판결문을 받아 강제집행을 진행해야 합니다.

명도소송은 법리 구성이 복잡하고 준비해야 할 서류와 가처분 절차가 까다롭기 때문에 개인이 홀로 진행하기에는 무리가 따릅니다. 준비가 미흡해 소송 기간이 길어질수록 임대인의 손해만 커지므로, 단 한 번에 확실한 결과를 내기 위해서는 관련 경험이 풍부한 법률 전문가와 함께하시는 것이 현명합니다.

저희 제이씨엘파트너스는 수많은 상가 명도소송 사건을 성공적으로 이끌어낸 노하우가 있습니다. 억울한 상황에서 신속하고 완벽하게 자산을 지키실 수 있도록 성심성의껏 도와드리겠습니다. 궁금한 점이 있으시다면 언제든 편하게 문의해 주시기 바랍니다.